Wohnen in der Stadt ist wieder attraktiv. Nach dem jahrelangen, stark geförderten Trend zum Wohnen auf der grünen Wiese, zieht es viele Menschen zurück in die Stadtzentren. Die räumliche Nähe zwischen Arbeitsplatz, Wohnort, Kindertagesstätte und kulturellen Einrichtungen ist gerade für junge Familien ein attraktiver Vorteil des städtischen Wohnens. In der Stuttgarter Innenstadt fand über Jahre eine Verdrängung von Wohnraum durch Büros statt. Wir wollen wieder eine ausgewogene Mischung zwischen Wohnen, Gewerbe und Büroräumen erreichen.
Städte sind keine Marken oder Unternehmen, sondern Gemeinwesen, die entsprechend gestaltet werden müssen. Daher ist die Schaffung von Wohnraum eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, die nicht nur auf städtische Wohnungsbaugesellschaften und einige wenige Bauträger und Genossenschaften abgewälzt werden darf. Um diese Aufgabe gleichwertig auf möglichst viele Schultern zu verteilen, möchte Stuttgart eine Quote von 20% Wohnungsbau bei allen Bauvorhaben in der Innenstadt und in den Stadtteilzentren verbindlich festschreiben.
Besonders problematisch ist der Verlust an bezahlbaren Wohnungen. Die Landeshauptstadt verliert jährlich 450 Sozialwohnungen, günstiger neuer Wohnraum wird nicht in gleichem Maße zur Verfügung gestellt. Außerdem ist es zum Wohl einzelner Stadtgebiete, aber auch der städtischen Gesamtgesellschaft wichtig, dass unsere Wohngebiete sich nicht immer weiter sozial entmischen. Stuttgart hat hier dringenden Handlungsbedarf.
Mit dem Stuttgarter Innenentwicklungsmodell nähert sich die Stadt dem prominenten Beispiel der „sozialgerechten Bodennutzung“ aus München an. Dabei handelt es sich um ein von der Immobilienbranche in München akzeptiertes Werkzeug der Wohnbauförderung. Mit der mit großer Mehrheit beschlossenen 30%-Quotierung wurden zwischen 1994 und 2009 über 8.000 geförderte Wohnungen gebaut und von den Investoren 500 Mio. Euro Kosten für soziale Infrastruktur, Grün- und Verkehrsflächen übernommen.
Es ist unser erklärtes Ziel, ein für alle Investoren verlässliches und transparentes Verfahren zu schaffen, das gleiche Rahmenbedingungen anlegt und hohe Kalkulationssicherheit bietet. In Folge der umfangreichen Diskussionen der Vorlage 894/2010 sehen wir die Notwendigkeit einiger Änderungen, und wir wollen dem Wunsch der Immobilienwirtschaft nach Flexibilisierung nachkommen.
Nach GRDrs 894/2010 gilt das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) stadtweit bei neuem Planrecht. Bei hinreichender Bodenwertsteigerung sieht SIM vor, dass jeder Grundstückseigentümer auf 20% der neu zu schaffenden Geschossfläche geförderten Wohnungsbau erstellt. Entsprechend dem Münchner Modell der sozial gerechten Bodenordnung wollen wir aber mehr Flexibilität zulassen.
A. Diese Wohnbauförderquote von 20% kann mit besonderer Begründung am Standort des Vorhabens erlassen werden, wenn in räumlicher Nähe (innerhalb eines Radius von maximal 1000 m) eine Ersatzmaßnahme erfolgt, auf die dann 30% der Geschossfläche übertragen werden. Die Ausnahme ist strikt zu handhaben, und es müssen dafür Voraussetzungen analog zum Münchner Modell erfüllt sein, z.B. die soziale Verträglichkeit am Ersatzstandort und eine Bauverpflichtung. Ablösemöglichkeiten in Geld sind grundsätzlich nicht zulässig.
B. Um das Mengenziel für den geförderten Wohnungsbau besser zu erreichen, wird der Anteil für den geförderten Wohnungsbau auf städtischen Grundstücken auf bis zu 50% der Geschossfläche erhöht.
Für die geplante Quote für geförderten Wohnungsbau kommen die folgenden
Förderprogramme in Betracht: – Preiswertes Wohneigentum (PWE) – Mietwohnungen für mittlere Einkommen (MME) – Sozialmietwohnungen
Erklärtes Ziel von SIM ist eine gleichwertige Mischung der verschiedenen Wohnbauprogramme.
Die Förderprogramme kommen mit je 1/3 zur Anwendung. Sollte diese Variante für einen
Investor nicht in Frage kommen, bietet sich die Möglichkeit, 50% sozialen Mietwohnungsbau und 50% frei wählbaren geförderten Wohnungsbau umzusetzen. In einem Plangebiet kann – mit Genehmigung der Stadt – eine Aufteilung der entstehenden Lasten unter verschiedenen Planungsbegünstigten durch Vertrag und Baulast geregelt und dinglich gesichert werden. Dabei müssen alle Förderprogramme wie oben beschrieben zum Zuge kommen.
SIM sichert einen Wohnanteil von mindestens 20% der Geschossfläche bei allen Bauvorhaben im Bereich der Stuttgarter City, der Stadtteilzentren und an sonstigen städtebaulich geeigneten Standorten.
Diese Quote von 20% kann mit besonderer Begründung am Standort des Vorhabens
erlassen werden, wenn in räumlicher Nähe (innerhalb eines Radius von maximal 1.000 m) eine Ersatzmaßnahme erfolgt, auf die dann 30% der Geschossfläche übertragen werden. Die Ausnahme ist strikt zu handhaben.
Für die Gültigkeit der Quote für den geförderten Wohnungsbau ist eine Mindestgrundstücksgröße nicht erforderlich. Die in der Vorlage 894/2010 genannten Schwellenwerte von 2.000m² (Ziffer 1 der Beschlussvorlage) und von 20 WE (Ziffer 5 der Beschlussvorlage) werden fallen gelassen. Stattdessen wird für die Berechnung des geförderten Wohnungsbaus folgende Mindestgröße eingeführt:
Sofern das neue Planrecht mindestens 450 m² neu geschaffene Geschossfläche für Wohnungsbau ausweist, ist die erste geförderte Wohnung zu erstellen. (Im geförderten Wohnungsbau liegt die durchschnittliche Größe einer Neubauwohnung bei 75m² Wohnfläche, d.h. 90m² Geschossfläche. 450 m² Geschossfläche entsprechen in diesem Sinne also 5 Wohnungen) Die erste Sozialwohnung ist nach dieser Regelung ab einer neu geschaffenen Geschossfläche von 1.350m² GF zu erstellen (Dies würde im oben beschriebenen Sinne 15 Wohnungen entsprechen).
In Bezug auf den Infrastrukturbeitrag findet sich auf Seite 11 der Vorlage ein Vorschlag.
Dieser Vorschlag muss verbindlich umgesetzt werden.
Analog zum „Erweiterten Stuttgarter Modell“ beträgt der Infrastrukturbeitrag seitens des Planungsbegünstigten 40%.
Werner Wölfle, Dr. Roswitha Blind (SPD), Silvia Fischer, Monika Wüst (SPD)
